小区物业“病根”何在

市民购房时，除了关注价格、地段外，还应关注物业管理。  林石湛 摄

　　小区物业管理一直以来都是市民最关注的话题，物业管理的好坏与每位小区住户的生活息息相关。近段时间，记者对市区部分小区的物业管理状况进行了调查，发现当中还有许多不尽完善的地方。服务态度不好、小区公共设施维修跟不上、公共维修基金不知花在什么地方、保安人员行为不规范、楼道及公共区域卫生差、物业管理区域内小区绿化差等成为住户反映的焦点问题，为此有小区3年内连换三个物业管理公司。人们不禁要问：小区物业管理的“病根”到底在哪？

　　现状篇

　　物管不尽人意，一小区不到3年3次换物业公司

　　位于霞山区海滨大道的某小区，从2006年年底至今已经换了3家物业管理公司。近日，记者前去采访，当问起小区物业管理时，大部分业主都大摇其头。

　　在相关网站的论坛上，从2006年起，该小区的业主们逐一罗列了物业管理的种种“罪状”。一名业主向记者诉苦说，我们业主有一些问题反映给物业，但物业根本不处理，又把责任推给开发商。就连最基本的小区安保工作也没有得到保障，小区失窃事件接二连三。一气之下，大部分业主联合起来把物管公司“炒”了。但更换之后不到两个月，新的物业管理公司就贴出告示要加收物业管理费，说是原先的物管费用太低，公司连成本费都收不回来，这让大部分业主都不能接受。于是业主们又把物管给“炒”了。就这样反复，到目前该小区已连续换了3家物业管理公司。更令人头痛的是，小区业主之前上缴的公共维修基金不知去向，前两家物管公司都没有把公共维修基金存到市房管局的专用账户上，导致目前公共维修总是无法正常进行。

　　采访中记者了解到，这种没有及时把公共维修基金存放到市房管局专款专用账户的物管公司在我市还有不少。

　　管理篇

　　湛江物管起步有点晚

　　采访过程中，记者听到业内人士说的最多的一句话就是：湛江的物业管理起步比较晚。市物业管理行业协会相关负责人表示，湛江市民的观念从单位宿舍管理向小区物业管理的转化是从1994年开始的。不过，物业管理发展步入良性发展的轨道是在2004年之后。2004年物业管理自从归属房管局管之后，相继成立了物业管理中心，包括协会的成立，这对市的物业管理规范起了非常好的作用。市物业管理行业协会成立后，通过不定期组织各物业公司经理培训班，以及鼓励引进外来人才等方式，对各物业公司的监管和业务指导起到了较大帮助。

　　随着物业管理的逐步建立和完善，业主也慢慢地认同了物业管理，好的物业管理对楼盘的销售起到很大的促进作用。现在湛江市物业管理可以说是处于内部管理制度的建设与优化的过程。

　　探索篇

　　大部分物管矛盾“病根”来自开发商营销手段？

　　与房地产开发相比，我市的物业管理的兴起本已滞后，而物业管理推进在先、行业规范又在其后。记者了解到，目前我市的物管行业虽然基本规范化了，不过推进阶段遗留的一些问题和矛盾正在逐渐地凸现出来。

　　记者在相关部门了解到，2008年全年，湛江市物业管理中心共收到业主投诉120多宗，市物业管理行业协会共收到业主投诉370多宗。而在相关的网站上，业主们对小区物管的诉求更是多不胜数。在这当中，大部分都是对水电、公共设施维护和物业收费等方面的投诉。

　　对此，湛江师范学院商学院陈教授指出，湛江的物业管理水平要提升，还是得先打稳基础。物业管理公司需要提升自己的服务质量，在基础层面比如说水电气、网络、保安、清洁、维护，这些日常的公共服务，要做得更好些；另一方面，业主也要懂得维护自己的权益，自己的诉求不能过度，但是也不能弱化自己的权益。

　　在采访中，许多业主都觉得小区物业服务不尽人意，物业管理公司则大呼经营困难。而这其中的根源到底在哪呢？

　　“开发商早期的营销手段！”赤坎一楼盘销售人员向记者揭密，许多开发商为了追求完满的销售量，在前期销售期间就定下了偏低的物业管理费，以此来刺激市民的购买欲。因为大部分楼盘的物业公司都是隶属于开发商的子公司，他们自然是和开发商共进退的。所以，物业服务水平的下降也就成为一个必然的结果。该销售人员表示，随着商品房的出售，公共物业的财产权也随同商品房产权的出让同时转给了业主。而物业公司则扮演了“大管家”的角色，经费少了，管家通常是减少服务也不愿亏了自己。这就是开发商营销手段遗留下来的后患。

　　市物业管理行业协会负责人表示，如果对业主的服务做得不足，会产生很多不良后果，如管理费收缴不到位、安保服务不到位，那肯定就造成恶性循环，这对物业管理是很不利的。

　　探讨篇

　　业主委员会能否“担当重任”？

　　业主与物业管理公司之间总会出现种种矛盾，业主委员会在这其中到底能发挥多大的作用，能不能担当起调解矛盾化解纠纷的重任？采访过程中，记者发现在种种矛盾面前，业主委员会诉说的最大的就是“压力大”。  

　　在某网站论坛上，记者看到，兴发园小区的业主2006年11月2日发布的小区业主委员会筹委会成立公告，公告下有不少业主为此庆贺。该小区业主委员会成员告诉记者，当时成立业委会得到了近乎全体业主的大力支持。

　　不料好景不长，业委会在运作一段时间后，由于成员对物业管理相关知识不熟悉，所以在维权时难免有疏漏。而这个时候，业主们对业委会的依赖却是日益增强。

　　该小区业主委员会其中一位成员对记者说，业主有什么事都要找业委会，觉得是我们应该管的。业主对业委会过分依赖，业委会成员对这份无偿工作感到疲乏，这两者间的矛盾是与日俱增的。而且随着小区管理的矛盾逐渐多了起来，久而久之，许多业主对业委会失去了信心和信任。

　　记者在市区的几个小区调查发现，象兴发园小区这样业主对业主委员会失去信任的不在少数，当业委会在业主的心目中不再是代表他们权益的机构，那么他们存在的境况也就显得尴尬。

　　建议篇

　　改变业委会成立初衷，可能会更好

　　是什么原因使业主委员会失去业主的信任？有业主表示，业主委员会和业主沟通很少，召开全体业主大会也很少。这是大部分业主的看法，市物业管理中心指出，大部分业委会在成立时的意向就已经不对了。很多小区是因为业主和物管公司之间产生了比较大的矛盾，为了和物管公司“对抗”才成立了业委会。

　　据介绍，目前湛江有58家已入册的小区业委会，但目前这些业委会大部分没能真正起到正确引导与支持小区物业管理的作用。除了成立业委会的初衷值得商榷之外，业委会一般没有专职成员且现有成员物业管理相关知识贫乏。这些都是阻碍业委会健康发展的因素。

　　记者认为，要想业委会尽量发挥其职能作用，做到不为私利又能维权恰到好处，还是要政府职能部门多作引导，最主要是要改变业委会成立的初衷，这样才能让业委会的路走得好走得远，从源头上把好关才是最关键的。

　　而且，今年3月1日，新修订的《广东省物业管理条例》出台，标志着《物权法》确立的关于物业管理的司法精神在广东得到了具体落地，物业管理可以说是有法可依了。广大小区住户在遇到物业纠纷和矛盾时，不妨找找相关法律去同物业管理公司理论，争取做到有理有据又“不伤和气”。